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论房地产指数编制方法的缺陷【盈丰彩票注册】


【盈丰彩票注册】内容摘要:在房地产市场中,房地产指数是投资者、消费者和政府最重要的市场信息。 文章以“中房指数”、“国房指数”为例,就其编制方法展开体育节目,分析了我国现有房地产指数中不存在的缺失,明确提出了一些不完善的建议。 关键词:房地产指数编制方法是中国目前一些主要的全国性房地产指数编制方法几乎根据统计资料,目前中国发布的各类房地产指数有10多种,其中有全国性的也有地方性的。 有政府主办的,有企业主办的,有官方和民间主办的。

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在这里,以现在房地产市场不具有代表性的中房指数和国房指数为例,说明我国现在房地产指数的编制方法和特征。 中房指数的编制方法“中房指数”是“中国房地产指数系统”的全名,是以价格指数形式表现全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房地产价格变动状况的指标体系,是中国最初研究、编制和发布的房地产价格指数系统“中房指数”以1994年11月北京房地产的比较价格为基础,按用途分为四类。 即住宅、商业服务业用房、办公用房和现场仓库。

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根据其售价,将各城市的4种房地产分别分为低、中、低三个阶段,以各级房地产的销售量为权重计算4种房地产的平均价格,最后以完成量为权重求出这4种房地产的平均价格,从而求出各城市其计算公式是,某一时期该城市房地产比价某一时期城市房价指数3354354335433543——100 94年11日北京房地产比价是关于中房指数编制方法的一些解释:中房指数是修正后的勒计算使用加权平均方法,权重使用基本期间各种不动产的规模比重。 基期和权重在一定期间内相同,市场结构发生小变化时调整基期和权重。 因为权重相同,中房指数可以避免权重变化对指数的影响,更纯粹地表现出“同类同质商品”的价格变动。

中房指数采用抽样调查方法,在调查市场商品房项目的基础上,采用聚类分析方法确认样品,对样品进行长时间跟踪调查。 中房指数样本数据必须来自市场,对市场及时敏锐,确保了中房指数系统对市场的准确达成。 中房指数属于定基指数,因此需要比较不同的时期指数值,具有比较好的历史可比性,可以用图表形式直观地表现。

利用这种表示方法,可以直观地应对市场周期的发展状况和当前的市场形势、趋势和幅度。 国房指数编制方法“国家景气指数”的编制方法基于经济周期波动理论和景气指数原理,使用制造指数的计算方法,从房地产业发展需要同时具备的土地、资金和市场到达三个基本条件,房地产开发投资、资金来源、土地国房景气指数测算分为八个部分:一是确认指标体系。

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二是建立完整的指标数据库。 三是避免维度的影响;四是确认权重;五是确认标准的比较时期。

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六是季节,避免价格因素的影响。 7是建立分类指数和国家经济指数计算的数学模型。

八是国家经济指数计算结果的分析报告。 中房指数和国房指数亏损分析中房指数亏损分析中房指数是中国大陆目前房地产价格指数编制的先例,有几个执行之处,但使用相同权重的拉氏方法、减少指数纵向可比性的是使用相同权重的拉氏方法,市场发展迅速这样,指数需要体现市场房价的变化趋势,但不会产生市场的实际结构和价格的距离,减少指数的可比性,特别是对纵向可比性影响不大。

指数测算方法过于完全而现实适用的公式没有考虑房地产结构类型的变动,官方组合的权重是报告期的房地产面积,完全公式使用的权重是相同(即基本期)的房地产面积。 完全公式的优点是消除了房地产结构变化引起的指数变动,指数变动几乎表现为房地产价格的变化。 现实应用的公式操作者简单,执行费用减少,但如果是基本加权平均法的样本自由选择方式,指数中不包含非价格变化因素。 样本数据代表性样本数据不足是编制指数的最基本资料,为了确保指数的科学性和正确性,首先要生产足够样本量均匀分布的样本区城和房地产类型,样本数据及时改版,样本数据的真实目前中房指数在编制过程中没有样品规模小、样品区域和房地产类型不合理、样品数据时效性、连续性、真实性不足等问题。

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